文 泽平宏观团队
导读
房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济增长、民生就业和金融风险，一定要软着陆，避免硬着陆。
当前我国房地产从大开发时代向存量时代转型，20-50岁主力购房人群到达拐点，供求关系发生重大变化，未来形势如何？
后房地产时代，中国房地产未来有十大趋势：
1、房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代。"房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融"，当前20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点已出现，城镇化率达67%，套户比超过1.1。
2、人口进一步向都市圈城市群集聚，分化加大。东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，未来仅有两成城市人口持续流入，出现二八现象。
3、构建房地产新模式。核心包括好房子建设，保障房、长租房，预售制改革，人地挂钩，房地产税，以实现供求平衡和长期平稳健康发展。
4、未来住房市场的三大支撑：改善型需求、城市更新、保障房需求。未来的房地产市场将更侧重于质量而非数量。
5、城市更新将进入大力实施新阶段。通过旧城改造、城中村改造等，提升城市面貌和居住品质。存量时代房屋老化问题凸显，开展城市更新成为城市发展新动力，补安全短板、稳房屋价值。
6、房价走势分化将加剧，一线及强二线城市因人口流入、产业集聚，未来2-3年内将筑底，更长远看一线房价有望止跌回升。而大多数三四线城市，人口流出，有价无市、去化困难，未来可能陷入漫长的阴跌。
7、房地产行业大洗牌，大部分房企将消失或被并购重组，优胜劣汰，这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。
8、土地供应策略"控量提质"，侧重优质土地和好地段土地供应，并通过取消限价、减少配建等措施提升市场活力。核心城市的核心区域受到追捧，普通城市非核心地块遇冷，分化格局将持续深化。
9、土地财政模式面临转型，一二线城市土地财政转型，其他城市土地财政退出历史舞台。为应对地方财政缺口，预计推动消费税和个人所得税下放到地方，以增强地方自主财力，缓解土地财政退出带来的冲击。
10、限制性政策退出，回归市场化，预计未来一年内外环将全面开放，三年左右全域放开。完善促进消费制度机制势在必行，清理住房消费的不合理限制性措施是大势所趋。对于多孩家庭给予住房补贴优惠。
目录
1 第一大趋势：房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代
2 第二大趋势：人口向都市圈城市群集聚
3 第三大趋势：构建房地产新模式
4 第四大趋势：改善型需求、城市更新、保障房需求成主要支撑
5 第五大趋势：大力实施城市更新
6 第六大趋势：房价分化，核心城市未来2-3年内筑底
7 第七大趋势：房企从"三高"模式迈向质量深耕
8 第八大趋势：土地供应"控量提质"，核心地块成为"新宠"
9 第九大趋势：土地财政转型，地方寻找新税源
10 第十大趋势：限购全面放开，回归市场化
正文
1 第一大趋势：房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代
房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代。20-50岁主力购房人群到达人口拐点，城镇化率达67%，套户比超过1.1。"房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融"。
由于人口红利、快速城镇化、土地财政、宽松货币政策、金融杠杆扩张等,1998-2018年中国房地产迎来黄金20年。1998年，国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，正式终结福利分房制度，全面启动住房市场化改革；2003年-2013年为房地产高速发展阶段，2003年，房地产被正式定位为"支柱产业"，政策支持力度加大，人口红利、城镇化、土地财政三因素推动，地产销售面积、销售额、投资增速均保持两位数增长，需求爆发、房价单边上涨、高杠杆高周转；2014年，全国商品房销售面积首次出现负增长，库存压力上升，房价涨幅趋缓；2015–2017年，棚改货币化制造三四线"小阳春"。
随着老龄化、少子化到来，20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点出现，存量住房套户比近1.1和房地产新发展模式加快构建，标志着房地产大开发时代落幕，存量房主导时代到来。
从需求看，人口方面，中国20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值。2024年末常住人口城镇化率达67%，城镇常住人口比上年末增加1083万人。国际经验表明，城市化发展近似一条稍被拉平的"S型"曲线，中国目前处于快速发展期（30%-70%）的减速发展阶段末期。根据我们预测，到2040年中国城镇化率将达到约78.6%，对应城镇人口10.5亿人，比2020年增加约1.5亿人。
从供给看，目前中国住房整体已经达到静态平衡，但区域供求差异仍较大，1978-2023年中国城镇住房套数从约3100万套增至3.7亿套，套户比从0.8增至1.07。2023年一线、二线、三四线城市的套户比分别为1.01、1.09、1.12，一线城市住房供给阶段性达到静态平衡，但由于老旧房屋占比偏高，住房供给存在结构失衡，供给仍然不足。相比美国、日本的1.17、1.16，德国、英国的1.03、1.02，国内住房从供给短缺到总体平衡。
总体看，当前中国房地产市场进入调整周期，是行业长期依赖"高负债、高杠杆、高周转"旧模式难以为继，并与人口结构拐点、居民预期转变等叠加的结果。与1998-2018年政策刺激往往催生上涨行情不同，本轮调控政策虽持续加码（如大幅降低首付比例、利率并松绑限购），但其效果更多体现为"止跌回稳"的托底作用，难以扭转房价阴跌、销售疲软的整体趋势。其核心原因在于基本面已发生根本性转变，如人口总量见顶削弱长期需求，居民部门杠杆率高企制约购买力，住房总体供需关系逆转，导致"买涨不买跌"的心理预期占据主导等。
2 第二大趋势：人口向都市圈城市群集聚
人口往都市圈城市群迁移，东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，未来二八开，美国、日本、韩国等在城市化后半段都出现了人口集聚的现象和规律。
以人口迁移看，美国、日本、韩国等国家在城市化后半段都出现人口集聚的现象和规律，迁移一般分为两个阶段：从乡村到城市迁移，到在城市化中后期明显向都市圈城市群迁移。美国人口迁移呈现两个特点：一是在地区层面，从向传统工业主导的铁锈8州集聚，到向能源、现代制造和现代服务业主导的西海岸、南海岸集聚。二是在城乡层面，人口在城市化中后期明显向大都会区集聚。日本人口随产业持续向大都市圈集聚，但在1973年左右从向东京圈、大阪圈、名古屋圈"三极"集聚转为向东京圈"一极"集聚。（请参考《中国人口大迁移》）
从中国看，人口进一步向都市圈城市群集聚，分化加大，一、二线人口持续流入但增速放缓，三、四线城市人口持续净流出。
分地区看，人口持续向南方、东部地区集聚，2021-2023年南方、北方年均常住人口增量分别为33.9万、-179.7万人，2023年东部、中部、西部、东北部人口占比分别为40.2%、25.8%、27.2%、6.8%。
分省看，改革开放以来，中国的跨省人口迁移经历了从"孔雀东南飞"到回流中西部，再到粤浙人口再集聚和回流黔川渝鄂，近年浙琼粤苏人口持续聚集。
分都市圈看，2010-2020年深莞惠、上海、广佛肇都市圈年均常住人口增量超80万，2021-2023年杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量超20万，济南、南昌、兰州等都市圈核心城市人口流入，但都市圈整体流出。
分城市群看，2010-2020年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，但东北、西部等区域近年面临产业结构单一，呈现人口流出趋势，2021-2023年长三角人口进一步集聚，年均常住人口增量达80万人，位居第一，高于第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和。
分线看，2021-2023年一、二、三、四线城市人口年均增速分别为0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，一、二线城市人口增速继续放缓，三四线城市人口持续流出。
未来人口、产业、资本将进一步向核心城市集聚，东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，出现二八现象。预计2040年中国城镇化率将达78.6%，未来20年超八成新增城镇人口分布在都市圈内部，超九成位于城市群内部，其中近五成来自五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游）。
人口迁移对经济社会影响重大。人口流入地区发展潜力更大，人口流出地区老龄化加重，经济社会发展压力明显。人口向大都市圈大城市群集中，房地产市场将更加分化。
3 第三大趋势：构建房地产新模式
房地产新模式，包括好房子建设，保障房、长租房，预售制改革，人地挂钩，房地产税，以实现供求平衡和长期平稳健康发展。
我们在《中国住房存量报告》提到：经过多年发展，2023年中国城镇人均住房建筑面积约35.9平方米；城镇住房套户比为1.07，一线、二线、三四线城市的套户比分别为1.01、1.09、1.12，一线城市住房供给阶段性达到静态平衡。
近年，房地产发展新模式被反复提及。2021年中央经济工作会议提到：探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。2024年10月《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出："加快构建房地产发展新模式。"2025年7月中央城市工作会议在北京举行，会议提到："坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式。"概括为四个方面：
1）理念上，建设适应人民群众新期待的好房子。我国的住房发展已经进入了新阶段，从"有没有"转向"好不好"。着力建设绿色低碳的美丽城市、建设安全可靠的韧性城市。2025年3月，"好房子"首入政府工作报告，政府工作报告中提出：完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。2025年7月，住建部调研组赴广东、浙江调研，再次强调：加快建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，推动房地产市场止跌回稳。
通过"好房子"供给迭代，释放改善型需求。当前，中国城镇化率67%，加上改善型需求，房地产市场还有较大空间。在"好房子"加速推动发展背景下，我国近期各地核心区域、小面积或低容积率的高品质地块集中出让，高品质第四代住宅项目也持续去化热销。2025年10月，住房城乡建设部提到，未来五项工作重点推动"好房子"建设，1）好的标准，《住宅项目规范》已正式实施，涉及层高、隔音等14项新的标准；2）好的设计，依照好标准，做出好设计；3）好的建材，提升绿色建材、智慧安防等在"好房子"中应用；4）好的建造；5）好的运维。
2）体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。提高保障性住房占住房总量的比例，提升保障性住房的质量品质及适配性，支持城乡居民多样化改善性住房需求，鼓励房地产企业提高住房建设标准、加强智能科技应用、提升物业服务水平。
3）制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，有力有序推行商品房现房销售，加强预售资金监管、严格预售门槛。引导房地产企业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制。
4）要素配置上，建立"人、房、地、钱"要素联动新机制。加强住房与土地、金融资源联动，根据住房需求科学安排土地供应、配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，保持市场供需平衡、结构合理，防止大起大落。完善房地产税收制度。房地产税替代土地财政是大势所趋。当前土地财政拖累较大，地方财政吃紧，需要新税源，如稳步推动房地产税试点。
预计未来更多新模式配套政策将进一步完善和落地。这是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，着眼于破解房地产发展难题和防范风险、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。
4 第四大趋势：改善型需求、城市更新、保障房需求将成主要支撑
未来住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。
2025年7月，时隔十年中央城市工作会议定调"我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期"、"高质量开展城市更新"、"稳步推进城中村和危旧房改造。"2024年3月，国常会定调"房地产产业链条长、涉及面广，房地产事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局"。2025年，中央城市工作会议提到："我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展"，会议以"坚持稳中求进，因地制宜，推进城市更新，存量提质，加快构建房地产发展新模式"为主基调。
考虑到城镇化进程、住房改善性需求、城市更新等，未来我国房地产还有较大发展空间和潜力。据测算，2025-2030年，我国住房需求总量约55亿平，年均新增住房需求约9.2亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至8.9亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.7亿平。具体来看:
从趋势看，未来中国住房需求整体呈缓慢下降趋势，其中，刚性需求呈下降趋势，改善性需求保持平稳，更新需求保持小幅缓慢上升。从结构看，2025-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。消费者不再仅仅追求"有房住"，而是追求"住好房"，家庭规模小型化趋势也将带来更多住房需求，人均住房面积也将由此提升。
从供给看，中国城镇化进入稳定发展，城镇化速度放缓，根据我们测算，2025-2030年我国新增城镇常住人口约0.4亿人，城镇化率提升3.9个百分点，带来住房需求17.0亿平方米，年均2.8亿/年。城市发展从大规模增量扩张转向提质增效，城市更新成为新动能，"十四五"规划提出，要完成约21.9万个城镇老旧小区改造任务，据测算，2025-2030年，我国城市更新带来住房需求约16.1亿平，年均约2.7亿平/年。城中村改造、老旧小区更新、低效用地盘活将为住房供给提供新的空间，政策层面明确住房供给"严控增量、优化存量、提高质量"，减少土地供应，重点发展建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，使之与当前的实际需求匹配。
总体看，未来的房地产市场将更侧重于质量而非数量，从增量为主向增存并重阶段转换。未来中国住房需求整体呈缓慢下降趋势，其中刚性需求呈下降趋势，改善性需求保持平稳，更新需求保持小幅缓慢上升。房地产市场正向未来更可持续的稳定规模过渡。
5 第五大趋势：大力实施城市更新
城市更新将进入"大力实施"新阶段，通过旧城改造、城中村改造、产业升级等，提升城市面貌和居住品质。
存量时代，老旧房屋或将存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。根据我们测算，一、二、三四线1999年以前建成房屋（房龄大于25年）占比平均值分别为36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，预计将有近80%的房屋成为"老小区"，或将存在墙体结构隐患、外墙脱落、设施设备老化等问题，影响居民生活体验。
时隔十年的中央城市工作会议将城市更新写入总体要求，定调从2015年"加快城镇棚户区和危房改造"转变为"高质量开展城市更新"，侧重"存量提质增效"、"不搞大拆大建"。2025年5月，国务院发布《关于持续推进城市更新行动的意见》提到：到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，表达为一项偏长期的工程。与2015年提出棚改三年，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造有一定区别。2025年7月，中央城市工作会议提到："以推进城市更新为重要抓手"、"稳步推进城中村和危旧房改造。"2024年住建部部长提到从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造，房地产还是有很大的潜力和空间的。从资金看，城市更新偏向中央财政，区别于棚改中的以货币化安置为抓手，同时在政府举债、融资平台等多维度融资机制。
城市更新中，房屋养老金也是重要一环。2024年8月，住建部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市正在开展试点。当前房屋养老金主要是指用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，房屋公共体检、日常维修以外的大、中修，及更新改造的资金。房屋养老金制度未来或分为"公共账户"和"个人账户"，个人账户"由已经建立的"住宅专项维修基金"构成，主要由业主缴纳。此次建设重点是养老金"公共账户"，款项或将主要来自于财政资金，由地方政府探索资金筹集渠道。
6 第六大趋势：房价分化，核心城市未来2-3年内筑底
市场分化将加剧，一线及强二线城市因人口流入、产业集聚，未来2-3年内筑底。大多数三四线城市，人口流出，有价无市、去化困难，未来可能陷入漫长的阴跌。
后房地产时代，市场将从过去的"普涨时代"转向"结构性分化"新格局。根据我们在《中国城市房地产保值率排名2025》的研究，以2017年房价峰值为基准，计算截至2025年8月的保值率（当前房价与历史峰值之比），全国317个城市呈现出显著梯度分化。保值率TOP10城市包括乌鲁木齐、上海、北京、成都、杭州等，其房产保值率普遍维持在80%以上，而部分三四线城市如鹤岗、廊坊和温州已跌破60%关口。这种分化不仅是市场情绪的折射，更是城市经济韧性、人口吸附力与政策响应效率的综合体现。
目前全国房价从高点回落幅度不均，未来房价走势将延续分化，核心城市凭借产业集聚和人口流入展现出抗跌韧性，而广大三四线城市则面临漫长的价值重估。分地区看，东部沿海核心城市跌幅相对有限，而中西部和东北地区调整较深。未来房价的底部确认将是一个渐进过程，核心城市的核心区域已显现企稳迹象，而广大三四线城市的调整可能漫长而反复。这种分化格局揭示出，中国房地产市场的黄金时代已落幕，未来价值重塑将更依赖于城市基本面的质量深耕，而非粗放式扩张。
一线、强二线核心城市房价未来2-3年内筑底。以北京、上海为例，其保值率均超过85%，核心资产展现出终极抗跌力。北京凭借首都禀赋和总部效应，吸引高质量人口集聚，学区房和核心区豪宅在政策调控下仍保持高溢价；上海则依托全球资本聚集和宅地稀缺性，陆家嘴金融集群催生高净值需求，2024年总价3000万以上新房成交激增300%。未来，随着政策优化如限购放开（北京、上海已调整五环外、外环外限购）和降息减负，一二线市场有望逐步企稳。核心区域房价再跌20%以上的可能性极小，5%-10%的跌幅或是极限，甚至可能触底回升。强二线城市方面，成都和杭州凭借数字经济和文化溢价，保值率超84%，显示出回暖潜力。中长期看，中国住房需求结构转向改善型主导，核心城市将受益于人口流入和产业升级，推动核心区域房价在磨底后温和回升。
弱二线、三四线城市的房价下跌远未见底，未来可能陷入长达10-20年的阴跌周期，底部需要反复确认和磨砺。其根本原因在于基本面支撑薄弱：人口持续流出、经济结构单一、以及土地供应过剩。从人口看，这些城市普遍面临人口净流出，例如东北地区的哈尔滨、长春保值率仅74.7%，远低于西部重点城市，由于青壮年劳动力向核心都市圈集聚，购房需求萎缩导致"有价无市"。土地供应方面，过去依赖扩张的模式造成库存积压，部分三四线城市商品住宅去化周期超过36个月，应暂停新增用地出让，但历史形成的过剩供给难以快速消化。经济转型挑战加剧了买力不足，三四线城市产业多以传统制造业为主，缺乏高收入岗位，居民购买力弱化，而卖压却因投资性房源集中释放不断积蓄。以郑州为例，其房价峰值早于2019年出现，经历超三年下行后保值率偏低，反映出调整深度。未来，这些城市将步入漫长的去库存周期，房价底部不会一蹴而就，而是通过反复试探和出清逐步形成，期间可能伴随局部反弹但整体趋势向下。
7 第七大趋势：房企从"三高"模式迈向质量深耕
房企大洗牌，大部分房企将消失或被并购重组，优胜劣汰，众多房企为求生存发展，向轻资产模式转型。
2024年3月，住建部表示"对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。"根据中指院数据，2024年，TOP100房企销售总额同比-30.6%，其中销售总额超千亿房企11家，较去年同期减少5家，百亿房企86家，较去年同期减少30家。2025年1-9月，TOP100房企销售总额同比-12.2%，其中1000亿以上阵营6家，与去年同期持平，500-1000亿较去年同期减少1家，300-500亿较去年同期减少1家，100-300亿企业较去年同期减少4家。
我国房企将从"高负债、高杠杆、高周转"旧模式向高质量经营发展转型。这一转变源于旧模式在市场需求结构变化和政策深度调控下暴露出的系统性风险，过度依赖房价上涨与宽松融资环境，导致在市场下行周期中资金链脆弱性凸显。随着"房住不炒"定位深化及消费者需求从"有没有"转向"好不好"，房企将围绕财务稳健、产品创新与技术赋能重构发展逻辑，通过降低负债、提升运营效率及聚焦"好房子+好服务"实现可持续发展。尤其值得注意的是，行业资产负债表优化已出现积极迹象，百强企业通过经营性物业贷置换、REITs盘活资产、剥离非核心业务等方式降低有息负债规模，同时以数字化营销与精准定价守护现金流生命线。而2025年政府工作报告将"好房子"建设纳入国家战略，进一步推动房企从开发销售向持有运营转变，以长租公寓、绿色建筑等新赛道开辟增长空间。
对于已陷入债务困境的房企，相当一部分面临破产重组，需严格遵循"保交楼、化债务、稳民生"的递进逻辑。其中"保交楼"是化解社会风险的前提，其完成情况直接关系购房者信心恢复与市场稳定。成功案例表明，依托"政府法院联动"机制整合司法与行政资源是关键，例如安徽成城置业通过共益债引入续建资金，使烂尾十年项目重生，江西怡和源公司则通过分阶段清偿债务、调整容积率等举措，在300多天内化解10亿元债务危机并实现普通债权超过60%的清偿率。债务重组需分类施策：对金融机构债权通过债转股、资产证券化缓释压力；对购房者债权优先保障交付权益；对供应商债权鼓励共益债参与。而碧桂园、万科等大型房企因规模庞大、债务结构复杂，转型更为艰难，或需同步推进"瘦身健体"与"业务重构"，通过出售非核心资产、聚焦代建与物业管理等轻资产赛道，从高杠杆驱动转向现金流管理为核心的可持续模式。
未来房企格局将呈现"央国企稳盘、龙头民企突围、混合所有制平衡"的分化特征。央国企凭借融资优势与政策支持，主导保障房建设和城市更新，如华发股份探索"开发+运营"模式，越秀地产强化全生命周期资产服务能力，并利用REITs工具盘活存量资产。龙头民营房企将从规模扩张转向细分赛道深耕，例如，以代建业务应对城投拿地趋势，或以商业运营与长租公寓实现双轮驱动。混合所有制房企如联发集团，在社会保障性与市场性间寻找平衡，通过聚焦青年安居等差异化需求实现社会效益与经济效益双赢。而区域型中小房企面临严峻挑战，或将通过被国资整合、聚焦老旧小区改造或应用AI等新兴技术降本增效以求生存。总体而言，行业竞争正从规模转向产品力、运营力与创新力的综合比拼，唯有根植于民生需求与技术变革的房企才能在新周期中赢得机遇。
8 第八大趋势：土地供应"控量提质"，核心地块成为"新宠"
土地市场将迈入以稳定和存量为主导的新阶段，"控量提质"为主要特点。
随着中国城镇化进程从快速增长期转向稳定发展期，城市发展模式也由大规模增量建设进入存量提质增效阶段。这一背景下，2025年中央经济工作会议首次提出"合理控制新增房地产用地供应"，强调盘活存量用地和商办用房，标志着土地供应政策发生根本性转变。
2025年上半年，我国月均土地供应面积、金额仅为2024年月均水平的7成。但2025年土地出让溢价率持续回温，2025年6月百城土地平均溢价率达到了5.5%，其中二线城市平均溢价率达到7.2%。成都、武汉、天津等热点城市推出优质地块，均在6月上演激烈的土拍大战。北京、上海等核心城市则在5月成交了多宗高溢价地块，5月一线城市平均溢价率达到6.4%。这种"控量提质"的调控思路反映房地产市场供求关系的重大变化，在去库存的大背景下，我们预计，未来新增土地供应将进一步向人口集聚、产业集聚的核心城市的核心区域倾斜，且土地出让总量保持适度水平，其中配套完善、低容积率的核心区域优质地块占比将持续提升。
从市场表现看，核心城市的核心区域受到追捧，普通城市非核心地块遇冷，分化格局将持续深化。政策与市场双轮驱动土地市场向"质升量减"方向发展。2025年上半年，上海、杭州、成都等核心城市土地市场热度持续高涨，高溢价、"地王"项目频出，区域地价屡创新高。以上海为例，上半年仅4宗地块以底价成交，嘉定、松江、奉贤、金山等外环外区域地块均出现溢价成交，能够形成溢价的区域范围明显扩大。2025年6月浦东曹路地块以41.7%的溢价率创下上海集中供地5年来新高，杨浦滨江地块成交楼面价9.55万元/平米刷新区域纪录。同样，深圳龙华区地块经过65轮竞争，以46.6%的溢价率成交，楼面价达4.46万元/平米。杭州更是表现抢眼，2025年上半年出让68宗涉宅地块，土地出让总金额高达1160亿元，几乎与2024年全年持平，成功超越北上广深登顶全国土地成交金额榜。这些现象充分证明，体量较小、区位核心、容积率较低的土地在出让时更易形成高溢价，市场对优质地块的争夺日趋激烈。
这种分化趋势背后，是政府"控量提质"供地策略的持续实施，未来土地供应将更加注重与房企购地意向对接，侧重优质土地和好地段土地供应，并通过取消限价、减少配建等措施提升市场活力。在城镇化进程放缓、房地产市场需求结构变化的宏观背景下，土地资源将更高效地向核心城市优质区域配置，推动房地产市场实现从"量"到"质"的深刻转变。
9 第九大趋势：土地财政转型，地方寻找新税源
一二线线城市土地财政转型，其他城市土地财政退出历史舞台。
随着人口结构变化和区域经济分化，土地财政模式转型仅限于人口流入城市，其他城市土地财政退出历史舞台。
土地财政作为中国城市发展的重要支柱，长期以来以土地出让收入支撑地方财政和基础设施建设。当前，土地收入仍是地方财政的核心构成，相关税费也成为地方财政收入的重要部分，2022年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26.0%，地价占房价5成左右。近两年受经济下行周期影响，地方政府土地财政空间持续收缩，2023年的国有土地使用权出让收入是5.8万亿元，跌破6万亿大关，同比-13.2%，相比2021年高点的8.7万亿元少了2.9万亿。
从宏观层面看，土地出让金和相关税收占房价的6成。2012-2023年，土地出让金占商品房销售额比重平均值43.7%，其中2015、2016年由于行业库存压力较大，土地市场低迷，土地出让金占比分别为35.3%、30.3%，为近十年最低，此后占比呈上升趋势，2023年土地出让金占比为49.7%。2023年，土地出让金和5个特有税种合计占商品房销售额比重为65.6%。
从中观城市看，一线和部分二线城市因持续的人口流入，土地财政仍具有一定活力。根据中指研究院数据，2025年上半年，一线城市宅地出让金同比增长49.5%，二线城市同比增长43.5%,多数三四线城市及人口流出地区，土地财政已显疲态，土地需求下降，房地产库存高企，导致土地出让收入大幅萎缩。
未来，土地财政转型将主要集中在人口持续流入的一二线城市，通过优化土地供应、发展租赁市场和产业用地改革，逐步实现土地财政的可持续化。人口流出城市将逐步改变土地财政模式，部分城市甚至完全退出依赖土地财政的旧模式，转而寻求替代财源，随着土地财政推出，这些城市将面临基础设施年久失修、工资水平停止、就业机会减少等问题，年轻人口外流加速，形成"中国铁锈州"，老龄化程度达到65%以上。
为应对地方财政缺口，预计推动消费税和个人所得税下放到地方，以增强地方自主财力，缓解土地财政退出带来的冲击。一方面，促进土地财政转型，加力发展新基建、新能源等产业建设，培育地方产业高地；另一方面，从土地财政转型股权财政，当前已有部分地方政府的超前意识摆脱房地产的依赖，打造地方特色产业集群。例如，安徽加速建设以信息技术、新能源、新材料为代表的新兴产业聚集地，常州大举"新能源之都"建设，通过股权投资孵化企业并拓宽财政收入渠道。
10 第十大趋势：限购全面放开，回归市场化
我们预计，一线城市限购等限制性政策，预计未来一年内外环将全面开放，三年左右全域放开。对于多孩家庭给予住房补贴优惠。
2021年房地产市场正热，政策直指市场乱象，出台住宅用地"两集中"供应、升级限购等政策减轻土地市场过热的压力、规范房地产交易，防止房地产市场过热。2022年开始，政策方向从之前的抑制过热转向防范风险和市场托底，近两年，在我国房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，"止跌回稳"现已成为中央针对房地产市场政策的基本定调，放松限制性政策、激活需求是大势所趋。中指院数据显示，2022年以来各地因城施策频次总体呈下降趋势，2025年以来城市调控政策主要涉及调整公积金、购房补贴与引才落户，6月合计出台51次政策，其中调整公积金类型30例，购房补贴类型8例，引才及落户类4例，8月9月，新增开放限购政策4例。
限购方面，近几年限购政策不断调整，可以清晰地看到一条渐进式的开放路径，2022年，三四线城市限购政策开放，一二线城市购房门槛逐步松动；2023年南京、合肥、武汉、沈阳等核心二线城市全面取消限购政策，9月，广州成为首个放松限购的一线城市，将非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年；2024年，二十届三中全会明确提出"充分赋予个城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策"；2025年，北京、上海进一步优化限购政策，北京允许符合条件的家庭在五环外不限套数购房，上海放开外环以外限购。
2025年10月，十五五规划建议中提到："完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施"，我们预计未来一年一线城市内外环限购将全面开放，三年左右全域放开。逐步降低购房准入门槛，限购松绑有利于房地产市场回稳，放开限购是大势所趋，目前仍存在限购的核心区域为北京五环内，上海外环内，深圳南山区、福田区以及宝安区的新安街道。
住房供给方面，城市更新定调从2015年"加快城镇棚户区和危房改造"转变为2025年的"高质量开展城市更新"，本次侧重"存量提质增效"、"不搞大拆大建"。2024年住建部部长提到从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力和空间的。另外，今年以来中央持续推进"好房子"建设，各地因地制宜发布关于提升住宅品质，建设"好房子"的政策，。预计未来，住房供给政策将坚持"存量提质增效"，继续深入"好房子"建设，为居民提供更好的住房保障。
金融信贷方面，22年以来，贷款利率持续下调，央行降低五年期以上LPR共8次，下调公积金贷款利率3次，进入25年，各地响应号召，调整公积金政策，从提高公积金贷款额度、支持提取公积金用于首付、优化比例等多个方面降低居民购房门槛，释放刚性需求和改善性需求。上海甚至支持住房公积金"又提又贷"，允许提取公积金用于首付，且不影响公积金贷款额度计算。未来住房公积金政策将持续优化，扩大公积金使用范围，覆盖更广的人群，进一步释放租房需求。
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